房貸兩種還款方式計(jì)算公式：
1、等額本金還款法：每月還款額=(貸款本金/還款月數(shù))+(本金-已歸還本金累計(jì)額)*月利率;
2、等額本息還款法：每月還款額=[貸款本金*月利率*(1+月利率)^還款月數(shù)] /[(1+月利率)^還款月數(shù)-1]。
提前還房貸注意事項(xiàng)
1、提前咨詢問清要求
買房貸款的人想提前還房貸，需要滿足還款半年以上，一些個(gè)別的銀行甚至要求已經(jīng)還款一年以上。
銀行一般要求借款人提前15個(gè)工作日提交書面或電話申請(qǐng)，銀行拿到借款人提前還貸申請(qǐng)后，需要開始審批，這一般需要大約一個(gè)月的時(shí)間。此外，不同的銀行對(duì)提前還貸的要求也不同，一些銀行規(guī)定提前還貸的話，還款數(shù)額需要是1萬的整數(shù)倍，有的銀行需要收取一定數(shù)額的違約金。
2、申請(qǐng)時(shí)間需注意
雖然銀行允許借款人提前還房貸，但并非想還就能還，一般借款人需提前提出申請(qǐng)，待通過審批后才能辦理還款手續(xù)，而提前申請(qǐng)時(shí)間銀行都有規(guī)定，這一點(diǎn)借款人在還款前了解清楚。
3、提前還貸的違約金
在銀行申請(qǐng)了房屋按揭貸款，雖然銀行大度地允許申請(qǐng)人可以提前還房貸，但是如果個(gè)人的房貸申請(qǐng)年限短，還沒有滿一年的時(shí)間，大多數(shù)的銀行都會(huì)收取一定的違約金。
4、文件需要準(zhǔn)備好
借款人如果要提前還貸的話，一般要在電話或書面申請(qǐng)后，攜帶自己的身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù)。如果是結(jié)清全部尾款的借款人，在銀行計(jì)算出剩余貸款額后，便于借款人存入足夠的錢來提前還貸。
如果是轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的客戶和業(yè)主，最好找專業(yè)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)做委托公證，以免出現(xiàn)業(yè)主提前還款后，客戶不買或是客戶用首付幫業(yè)主還清尾款后業(yè)主漲價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。
5、還款年限
提前還房貸雖然可以早點(diǎn)擺脫房貸的壓力，但是如果個(gè)人盲目提前還房貸，反而不劃算。例如個(gè)人的房貸已經(jīng)還了一半的年限，這種情況下就不適合提前還房貸了。
6、勿忘退保及解抵押
貸款人提前結(jié)清全部尾款后，銀行會(huì)出具結(jié)清證明，借款人攜帶銀行開具的貸款結(jié)清證明原件、原保單的正副本和發(fā)票，打電話給相關(guān)保險(xiǎn)公司，預(yù)約退保即可。
借款人在辦理貸款時(shí)，銀行會(huì)辦理抵押登記?？蛻艚Y(jié)清貸款后，一定不要忘記去解抵押。借款人要攜帶房產(chǎn)證，結(jié)清證明和抵押在銀行的他項(xiàng)權(quán)利證去各區(qū)建委辦理解抵押。這樣自己的房產(chǎn)才可以說是完全屬于自己的財(cái)產(chǎn)。
7、并非所有人都最適宜提前還貸
已經(jīng)簽約的7折利率貸款客戶，相比目前的lpr，7折利率可以說非常低，這部分購(gòu)房者的資金利用成本很低，所以不建議提前還貸。
等額本金還款已經(jīng)超過5年，貸款早期還款中大部分為利息，超過5年再提前還款，可以說本金更多，所以從資金利用的角度來看，可以考慮其他投資渠道，特別年收益率超過銀行房貸利率的渠道。
8、提前還房貸的方式
提前還房貸有兩大方式：一種是提前一次性提前還房貸，也就是一次性結(jié)清全部貸款;一種是部分提前還房貸，又分為三個(gè)方式，即月還款額不變縮短還款期限，減少月還款額還款期限不變，減少月還款額縮短還款期限。