新房的定價跟哪些因素有關(guān)系
第一、土地成本
土地出讓金，是土地成本中的主要部分，如征地補償費、拆遷安置補償費、土地平整費等，通常土地成本占房價的 30%~40%。
近些年伴隨地價不斷攀升，土地成本占比也逐步升高，成為推動房價上漲的重要因素。一線城市土地成本占比可達 40%~50%，競相地塊更高。
第二、建筑安裝成本
建筑安裝成本包括住宅建筑安裝工程費、附屬工程費、室外工程費、公共配套工程費、環(huán)衛(wèi)綠化工程費等，整體算下來，一般占房價的 20%~35%，帶裝修的樓盤會更高些。在大城市中由于房價較高，建筑安裝成本占比相對更低。
第三、銷售管理成本
銷售管理成本一般占房價 10%~15%，包括開發(fā)商經(jīng)營管理成本、廣告宣傳、營銷代理、資金財務成本及其他費用等。房企不同，銷售管理成本占比差別較大此外市場不景氣時，銷售成本會明顯提高，有些海景房可達 10% 以上。
第四、房地產(chǎn)相關(guān)稅費成本
開發(fā)商從拿地到銷售需繳納的稅費一般占房價的 12%~15%。主要涉及稅種有增值稅、企業(yè)所得稅及契稅等，不同城市的稅費繳納比例和金額會有一些差別。
第五、開發(fā)商利潤
除去上述成本支出，剩下部分就是利潤，一般占房價 8%~15%。當然有的樓盤拿地早，土地成本低，土地溢價率更高，因而利潤相比更高。
因而，房價的走向并不是按普通人的意向而變的。一個房屋售價的構(gòu)成 = 地價 + 建安成本 + 稅費 + 銷售管理成本 + 開發(fā)商利潤。一個地區(qū)的同塊地價，往往相差不多，可擠壓的空間很小。如果需要變動，那么只有建安成本擠壓空間較大。